Dubaj: Pokles cien bytov na obzore?

Pokles cien bytov v Dubaji: Čo to znamená pre nájomníkov a investorov

Populácia Dubaja v roku 2023 prekonala hranicu 4 miliónov, čo predstavuje nový míľnik pre najdynamickejšie sa rozvíjajúce mesto v Spojených arabských emirátoch. Prílev nových obyvateľov, vrátane dlhodobých zahraničných príchodov a stabilných, domova hľadajúcich investorov, oživil trh s rezidenčnými nehnuteľnosťami. Analytici však teraz varujú, že ceny a nájomné za menšie byty, najmä štúdiá a jednoizbové byty, môžu v niektorých komunitách čeliť tlaku. Poďme sa pozrieť prečo.

Silný dopyt, ale nie všade

Zatiaľ čo celkový dopyt zostáva silný a väčšina novo dodaných bytov je kupovaná dlhodobými obyvateľmi a koncovými užívateľmi, nie všetky segmenty trhu sú rovnako ovplyvnené. Väčšie, viacizbové byty, ako aj vily a radové domy, sa naďalej predávajú za stabilné ceny kvôli vyváženej ponuke a silnému dopytu po prémiových lokalitách. Naopak, menšie byty, najmä v oblastiach s výrazným novým rozvojom, môžu ľahko viesť k nadmernej ponuke.

Päť postihnutých komunít: Kde sledovať teraz?

Podľa analýz trhu je významná ponuka štúdií a jednoizbových bytov zvlášť viditeľná v piatich dubajských štvrtiach:

Jumeirah Village Circle (JVC) / Jumeirah Village Triangle (JVT)

Dubai South

Mohammed Bin Rashid City (MBR City)

Business Bay

Dubailand Residence Complex

V týchto štvrtiach nie sú len početné stavby vo výstavbe, ale aj počet oznámených prevzatí medzi rokmi 2026 a 2030 je vysoký – aktuálne je vo výstavbe alebo oznámených asi 400,000 jednotiek. Takmer polovica z nich sa koncentruje v spomenutých piatich oblastiach.

Čo môžeme očakávať v cenách?

Analytici z Cushman & Wakefield Core poukazujú na to, že približne 66% novej ponuky tvoria štúdiá a jednoizbové byty, čo zvyšuje riziko nadmernej ponuky pre takéto nehnuteľnosti. To by mohlo viesť k poklesu cien a nájomného za tieto nehnuteľnosti v blízkej budúcnosti – najmä po roku 2026 – najmä v štvrtiach, kde je sústredená nová ponuka.

Prečo nie sú vilky ovplyvnené?

Zaujímavé je, že zatiaľ čo sa ponuka na trhu bytov výrazne zvyšuje, podiel vil a radových domov v nových stavbách je nízky – iba asi 14%. Táto nerovnováha ďalej posilňuje cenovú stabilitu vil a v dlhodobom horizonte by mohla generovať dokonca nárast cien v prémiovom segmente. Podľa súčasného rozloženia trhu tvoria 80% celkového bytového fondu byty, a 20% vilky, no nové projekty sa ešte viac zameriavajú na byty.

Aké sú hlbšie pohnútky?

Rast populácie o 5.2% v roku 2023 – predstavujúci 208,000 nových obyvateľov – ukazuje na organický rast skôr než krátkodobú špekuláciu. To je pozitívny signál pre dlhodobých investorov. Rastová miera sa však postupne normalizuje: zatiaľ čo v roku 2023 bol medziročný nárast cien 22%, očakáva sa, že v roku 2024 poklesne na 18%, a potom na 13% v roku 2025. Tento spomalenie neznamená kolaps, ale skôr proces maturácie trhu.

Ako to ovplyvňuje nájomcov?

Nájomcovia hľadajúci štúdiá alebo jednoizbové byty v uvedených štvrtiach môžu v nadchádzajúcich rokoch čeliť priaznivejším nájomným mieram. Nové projekty generujú konkurenciu, takže existujúci majitelia môžu byť nútení znižovať ceny, aby svoje nehnuteľnosti zatraktívnili. Mohlo by to byť dobrou správou pre tých, ktorí mali predtým ťažkosti vstúpiť na trh – ako napríklad nováčikov, jednotlivcov alebo práce na diaľku.

A čo to znamená pre investorov?

Investícia do menších bytov je momentálne atraktívna len v prípade, že je projekt v prémiovej lokalite, ponúka vynikajúce služby a dokáže udržateľne uspokojiť dopyt po nájomcoch z dlhodobého hľadiska. Všeobecná správa je, že pohybovanie sa po trhu vyžaduje zvýšenú opatrnosť. Prístup „všetko je hodné, len keď je to v Dubaji“ už automaticky nefunguje.

Zhrnutie

Dubajský bytový trh zostáva dynamický, ale postupne vstupuje do svojej maturácie. V nadchádzajúcich rokoch budú nové rozvojové projekty hlavne ovplyvňovať menšie byty, takže v rámci tohto segmentu sa očakáva nadmerná ponuka a následné zníženie cien, najmä v piatich kľúčových štvrtiach. Pre nájomcov by to mohlo predstavovať príležitosť nájsť lacnejšie bývanie, ale pre investorov všetky nové projekty vyžadujú starostlivejšie plánovanie. Kľúčom k dlhodobému úspechu už nie je len lokalita, ale aj celková kvalita projektu, súlad s cieľovým segmentom a načasovanie.