Dubajské nájomné trhy v prospech nájomcov

Vyvážený nájomný trh: Skvelé podmienky pre nájomcov v Dubaji

Z realitných trhových správ za druhý štvrťrok 2025 vyplynulo, že dubajský nájomný trh vstúpil do novej fázy. Po rokoch dynamických zvýšení cien sa objavuje miernejšia, vyváženejšia éra, ktorá vytvára čoraz priaznivejšie podmienky pre nájomcov. Vývojári a prenajímatelia sú nútení prispôsobiť sa rastúcej ponuke a zmenám dopytu – mesta nájomný trh sa očividne nakláňa smerom k nájomcov.

Nové apartmány, bohatá ponuka, spomalenie absorpcie

V posledných mesiacoch bola v Dubaji na realitnom trhu zaznamenaná výrazná aktivita: do augusta 2025 bolo predstavených takmer 93 000 nových rezidenčných jednotiek s odhadovanou celkovou predajnou hodnotou dosahujúcou 270 miliárd dirhamov. Podľa údajov Reidin a Property Monitor bolo len v júli na trh uvedených viac než 13 800 nových rezidenčných nehnuteľností v rámci viac ako 50 nových projektov.

Tento ohromujúci objem nezostal bez odozvy: znaky mierneho poklesu dopytu, alebo 'zmiernenie absorpcie', sa čoraz viac prejavujú. Kupujúci a nájomcovia sa stali selektívnymi a prirodzená reakcia trhu je adaptácia – obzvlášť v nájomnom segmente.

Nájomcovia získavajú kontrolu

V dôsledku zvýšenej ponuky a zmierňujúceho sa dopytu sa prenajímatelia stali konkurencieschopnejšími. Stále viac ich ponúka mesačné obdobia bez nájmu, flexibilné splátkové plány s viacerými šekmi, odpúšťanie poplatkov prenajímateľovi, a dokonca prevzatie nákladov na energie. Tieto pobídky sú mimoriadne atraktívne pre tých, ktorí čakali alebo hľadali presun do inej mestskej časti s nádejou na lepšiu ponuku.

Podľa CBRE je táto zmena priaznivá pre nájomcov z časti, pretože viac ľudí sa rozhoduje kúpiť nehnuteľnosti, čím sa zvyšuje počet nájomných bytov na trhu na dlhšiu dobu. Prenajímatelia musia reagovať: súťažia nielen na cene, ale aj na službách.

Obnovená ponuka – nové nároky

Dynamika nájomného trhu sa mení: prenajímatelia začínajú meniť stratégie. Samotné prázdne apartmány už pre hráčov trhu nie sú príťažlivé. Stáva sa čoraz bežnejším ponúkať zariadené, vylepšené a dizajnovo aktualizované apartmány, ktoré predávajú za prémiové ceny. Takéto moderné apartmány poskytujú pohodlie a okamžitú pripravenosť na nasťahovanie, čo sa pre mnohých nájomcov stáva kľúčovým.

Rôznorodosť v požiadavkách je viditeľnejšia: zatiaľ čo niektorí hľadajú lacnejšie apartmány na predmestí, iní preferujú prémiové apartmány so všetkými zahrnutými službami. Konkurencia teda nie je len o cenách, ale aj o balíkoch služieb, umiestnení, kvalite budovy a dizajne.

Trendy cien nájmov

Napriek trhovému prostrediu priaznivému pre nájomcov ceny výrazne neklesli. Podľa poslednej správy CBRE ceny bytov vzrástli o 1% mesačne, zatiaľ čo vily vzrástli o 2%. Aj keď je tento rast oveľa miernejší ako dvojciferné sadzby z predchádzajúcich rokov, stále naznačuje mierne vzostupný trend.

Čiastočne je to preto, že mnohí nájomcovia – najmä nováčikovia alebo tí, ktorí sa presúvajú v rámci mesta – sú stále ochotní zaplatiť vyššiu cenu za správne služby alebo lokality. Napriek tomu sa nájomný trh jasne odchýlil od predchádzajúcej, rýchlej trajektórie zvyšovania cien.

Strategický prehodnotenie od vývojárov

Nový trhový trend predstavuje pre vývojárov výzvu. V predchádzajúcich rokoch dominovala rýchlosť: nové projekty boli uvedené na trh tak rýchlo a v takom objeme, ako bolo možné. Teraz sa však 'životaschopnosť nad rýchlosťou' stala mottom. Produktová diferenciácia, realistické stanovenie cien a presné harmonogramy dodania sa stali prioritou.

Kupujúci a nájomcovia si stále viac uvedomujú a dôverujú iba projektom, ktoré skutočne slúžia ich životnému štýlu a finančným možnostiam.

Očakávané trendy

V nadchádzajúcich mesiacoch sa očakáva, že konkurencia o nájomcov sa bude ďalej zintenzívňovať. Ceny nájmov môžu dokonca stagnovať, najmä na miestach, kde vstúpi na trh veľké množstvo nových apartmánov. Pre nájomcov to ponúka skvelú príležitosť na vyjednávanie, najmä pri dlhodobých nájomných zmluvách.

Sektor prémiových nehnuteľností môže stále očakávať zvýšenie cien, ale bude na ne väčší tlak na znižovanie poplatkov alebo rozširovanie ponúk v tradičných, bezslužbových apartmánoch.

Zhrnutie

Dubajský nájomný trh smeruje k novej rovnováhe. Zvýšená ponuka, mierny dopyt a čoraz náročnejšie očakávania nájomcov nútia majiteľov prispôsobiť sa. Táto zmena by mohla byť prospešná pre všetky strany z dlhodobého hľadiska: nájomcovia dostávajú lepšie ponuky a viac možností, zatiaľ čo prenajímatelia získavajú dlhodobých, spokojných klientov.

Dubajské dynamicky sa rozvíjajúce mestské prostredie zostáva atraktívne pre medzinárodných profesionálov a rodiny, ale trh teraz ponúka nielen rýchly rast ale aj sofistikovanejšie, na službách založené nájomné riešenia. Tí, ktorí teraz hľadajú nový domov v meste, pravdepodobne nájdu lepšie podmienky ako kedykoľvek v posledných rokoch.

(Článok vychádza z analýz od CBRE, globálnej poradenskej spoločnosti pre nehnuteľnosti.)