Dubajský trh prenájmov: Stabilizácia do roku 2025

Spomalenie prenájmov na Dubajskom trhu do konca roku 2025: Zväčšujúca sa moc nájomníkov a stabilizujúce ceny

V posledných piatich rokoch sa Dubajský trh s prenájmami stal symbolom neustáleho rastu cien, poháňaného obmedzenou ponukou, rýchlo rastúcou populáciou a neustále stúpajúcim dopytom. Avšak, trend sa zdá, že sa obracia: s narastajúcou ponukou sa posilňuje konkurencia medzi vlastníkmi, čo mierni rast prenájmov a vytvára priaznivejšiu situáciu pre nájomníkov.

Stabilizujúci sa trh, rastúca ponuka

V treťom štvrťroku 2025 vstúpil dubajský trh s nehnuteľnosťami do novej fázy. V meste bolo dokončených takmer 8 100 nových bytov a viac ako 1 600 víl, čo predstavuje jeden z najvýznamnejších kvartálnych nárastov ponuky v poslednom čase. Neustále spúšťanie projektov viedlo k rekordnému počtu nových domov uvedených na trh, pričom len v októbri boli oznámené vyše 14 000 nových bytových jednotiek v hodnote viac ako 33 miliárd dirhamov.

Počas prvých desiatich mesiacov roka bolo spustených 532 projektov, čo prevyšuje bežné ročné úrovne aktivity. Počet obchodníkov s nehnuteľnosťami sa tiež výrazne zvýšil: doposiaľ v roku 2025 vstúpilo na trh 228 rôznych developerov, v porovnaní so 163 v predchádzajúcom roku.

Uzavierajúca sa medzera medzi starými a novými nájmami

Jedným z najvýraznejších trendov je zmenšujúci sa cenový rozdiel medzi starými a novými nájomnými zmluvami. Kým obnovené prenájmy predtým bežali na omnoho nižších cenách ako nové prenájmy, tento rozdiel sa teraz zmenšuje. Dôvodom je, že prenajímatelia medzi sebou súťažia ponúkaním stále priaznivejších cien, najmä pri novostavbách, kde potrebujú rýchlo nájsť nájomníkov.

Podľa analytikov z Colliers sa trh stáva čoraz viac segmentovaným, a to nielen podľa štvrtí, ale aj v rámci jednotlivých budov a typov bývania. Staršie, dobre zabehnuté komunity si naďalej udržiavajú vyššie ceny, ale pri novo dokončených nehnuteľnostiach musia prenajímatelia často znižovať ceny alebo lákať nájomníkov dodatočnými službami.

Kvalitatívna konkurencia: Zariadené byty a moderné vybavenie

Vlastníci tiež reagujú na zmeny na trhu: mnohí začali renovovať, zariaďovať alebo vybavovať svoje nehnuteľnosti funkciami inteligentnej domácnosti. Takéto moderné, okamžite pripravené domovy sú stále požadované, aj keď ich nájomné prevyšuje jednoduchšie byty. Kvalitatívne rozdiely sú čoraz dôležitejšie nielen v cenových podmienkach, ale aj v dostupnosti.

Trhové trendy ukazujú, že nájomníci teraz robia viac vedomých rozhodnutí. Náklady na sťahovanie a opustenie známeho prostredia motivujú mnoho ľudí k prijatiu miernych cenových nárastov, ak sa nemusia presťahovať. Medzitým iní aktívne hľadajú nové, konkurencieschopné ponuky, najmä v oblastiach, kde sa ponuka náhle zvýšila.

Vyvážený pohyb cien namiesto ich nárastov

Podľa údajov Betterhomes bol ročný nárast nájomného za tretí štvrťrok 2025 len 4 % v porovnaní s rovnakým obdobím predchádzajúceho roku. Ešte výrečné je kvartálne číslo: nájomné kleslo v priemere o 15 % v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom. To jasne naznačuje, že trh sa vracia k stabilnejšiemu, vyváženému režimu fungovania, kde sa dopyt a ponuka skutočne stretávajú.

Tento trend je obzvlášť dôležitý pre dlhodobých nájomníkov, ktorí museli v nedávnych rokoch často prijímať významné cenové nárasty alebo hľadať nové bývanie. Teraz majú reálnu šancu obnoviť existujúce nájomné zmluvy za konkurenčné ceny.

Nájomníci opäť získavajú kontrolu

Zatiaľ čo prenajímatelia sa snažia udržať si svoje pozície na trhu, nájomníci sa stávajú vedomými. Trhové dáta jasne ukazujú, že mnohí sú ochotní ku kompromisu: prijímajú mierne cenové nárasty, ak môžu vyhnúť nákladom a stresu zo sťahovania. Na druhej strane, iní aktívne skúmajú tie najlepšie ponuky, najmä v oblastiach s viacerými novými projektmi prichádzajúcimi súčasne, čím si zlepšujú vyjednávaciu pozíciu.

Správanie nájomníkov sa čoraz viac posúva k povedomiu o hodnote a informovaným rozhodnutiam. Tí, čo hľadajú, teraz naozaj môžu nájsť dostupnejšie, no moderné nehnuteľnosti, často v blízkosti existujúceho domova.

Výhľad

Zvýšenie ponuky a cenové vyváženie charakteristické pre druhú polovicu roku 2025 by mali mať dlhodobý vplyv. Dubajský trh s bývaním vždy reagoval dynamicky na trhové zmeny a teraz stojí na prahu novej éry: kde dostupné, kvalitné bývanie má prednosť pred extrémnym nárastom cien.

Nepretržitý rozvoj infraštruktúry, investičný entuziazmus a transparentnosť regulačného prostredia naďalej zabezpečujú pritažlivosť Dubaja. Premena trhu s prenájmami je len ďalším svedectvom tohto vývoja - a príležitosťou pre nájomníkov aj investorov.

Kľúčom k budúcnosti je flexibilita, kvalita a prístup orientovaný na nájomníkov. Ak sa tieto smery posilnia, Dubaj môže aj naďalej byť jedným z najvyhľadávanejších a najstabilnejších trhov s bývaním na Blízkom východe.

(Článok je založený na analýzach poradenských firiem v oblasti nehnuteľností.)