Je možné získať náhradu za núdzové opravy?

Práva nájomcov v Dubaji: Je možné nárokovať si náhradu za núdzové opravy?

Dubajský realitný trh je celosvetovo známy svojou dynamikou a pokročilou infraštruktúrou. Avšak aj v tých najmodernejších obytných komplexoch môžu nastať neočakávané technické poruchy alebo havárie, ktoré si vyžadujú rýchlu intervenciu — obzvlášť ak sa vyskytnú počas víkendov alebo sviatkov. Čoraz viac nájomcov sa ocitá pred otázkou: ak v prípade núdzovej údržby prenajímateľ alebo správcovská spoločnosť nekoná promptne, môže si nájomca nárokovať vynaložené náklady na opravy?

Táto otázka nadobúda zvláštny význam, keď oprava znamená značné náklady, ako napríklad odstránenie upchatia alebo vodoinštalačné práce nevyhnutné kvôli záplave kuchyne. Mnohí si nie sú vedomí, aké sú presne povinnosti prenajímateľa v takých prípadoch a aké právne možnosti majú nájomcovia, ak správcovská spoločnosť neplní svoje povinnosti.

Legislatívne pozadie zodpovednosti za údržbu

V Dubaji sú nájomné vzťahy upravené zákonom č. 26 z roku 2007, ktorý jednoznačne stanovuje, že pokiaľ sa strany nedohodnú inak, zodpovednosť za údržbu a opravy, ktoré ovplyvňujú riadne užívanie priestorov, má prenajímateľ. To platí pre odstránenie akéhokoľvek nedostatku, ktorý obmedzuje alebo zabraňuje úplnému užívaniu nehnuteľnosti nájomcom, vrátane prípadu upchatého odpadu vedúceho k záplave kuchyne.

Preto, ak zmluva neobsahuje opačné ustanovenie — napríklad, že menšie alebo dokonca všetky opravy sú zodpovednosťou nájomcu — oprava takýchto porúch je jednoznačne povinnosťou prenajímateľa alebo ním určenej správcovskej spoločnosti.

Čo ak správcovská spoločnosť neodpovedá včas?

Časté je, že počas víkendov alebo sviatkov nie je tím údržby k dispozícii alebo oneskoruje svoju reakciu. Ak ide o vážnejšiu situáciu — ako napríklad infiltráciu vody — a nájomca je nútený zavolať technika na vlastné náklady, oprávnene sa vynára otázka: môžu byť tieto náklady nárokované späť?

Odpoveď je: áno, za určitých podmienok. Ak zmluva stanovuje údržbu ako povinnosť prenajímateľa a správcovská spoločnosť preukázateľne neodpovedala včas (napr. dokumentované emaily alebo SMS kontakty, telefonáty), nájomca môže mať nárok na vrátenie nákladov na opravy.

Preto je v takých prípadoch rozhodujúca dokumentácia: požiadajte technika o faktúru, uchovávajte emailovú alebo správovú komunikáciu a vyfotografujte nedostatok aj stav po oprave.

Ako nárokovať náklady späť?

Ako prvý krok by mal nájomca v písomnej podobe (cez email) kontaktovať správcovskú spoločnosť alebo priamo prenajímateľa a pripojiť faktúru za opravu spolu s dokumentáciou dokazujúcou, že už predtým žiadal o odstránenie chyby, ale nedostal pomoc.

Ak správcovská spoločnosť odmietne úhradu nákladov alebo neodpovedá v primeranom časovom období, ďalším krokom môže byť podanie formálnej sťažnosti na Dubajskom centre pre nájomné spory. Táto organizácia sa špecializuje na riešenie sporov týkajúcich sa nehnuteľností a má kompetenciu preskúmať údržbárske povinnosti medzi prenajímateľmi a nájomcami.

Sťažnosť môže byť podaná osobne, ale čoraz častejšie prostredníctvom online systému. Je dôležité vedieť, že rozhodnutie Centra pre nájomné spory je záväzné a prenajímateľ musí postupovať, ak je rozhodnutie v prospech nájomcu.

Čo robiť do budúcnosti?

Pred podpisom zmluvy si vždy dôkladne prečítajte nájomnú zmluvu, najmä časti týkajúce sa údržby a opravárskych povinností. Ak zmluva uvádza, že všetky opravy sú zodpovednosťou nájomcu, je potrebné to akceptovať, ale v takých prípadoch je zmysluplné nastoliť otázku nižšieho nájmu.

Vedzte, kto je hlavným kontaktom pre údržbárske záležitosti. Mnohé budovy majú samostatnú „údržbársku linku“ alebo online systém na žiadosti o údržbu.

Je vhodné uzavrieť poistenie, ktoré pokrýva aj náklady na núdzovú údržbu a škody. Niektoré poistenia bytov pokrývajú tento typ opráv, najmä ak ide o urgentné zásahy.

Ak sa opakovane vyskytnú meškania v údržbe, dokumentujte to písomne a oznámte to prenajímateľovi. V prípade opakovaných problémov sa môže stať odôvodneným právny postup.

Čo ak ide o život ohrozujúce situácie?

Ak je vada takej povahy, že by mohla priamo spôsobiť ohrozenie života alebo zranenie — napríklad elektrický skrat, únik plynu, vážne poškodenie vodou — a správcovská spoločnosť v takýchto prípadoch nekoná, môže to byť považované za vážne porušenie zmluvy. V takých prípadoch je možné nielen požadovať náhradu nákladov, ale dokonca môže byť zvážený aj ukončenie nájomnej zmluvy a podať sťažnosť na Dubajskú mestskú radnicu alebo iné príslušné úrady.

Zhrnutie

V Dubaji zákony v podstate slúžia na ochranu nájomcov, najmä ak vada narúša riadne užívanie nehnuteľnosti. Avšak nájomcovia musia aktívne presadzovať svoje práva prostredníctvom riadne zdokumentovaných podkladov a oficiálnych sťažností. Hlavným bodom je, že sa nemá rozhodovať o opravách ľahkovážne a nemajú sa vynakladať náklady bez právne pevného dôvodu na ich vrátenie.

Ak sa ocitnete v takejto situácii, nezostávajte pasívni: dokumentujte, informujte sa a ak je to potrebné, podniknite oficiálne kroky s príslušnými orgánmi — či už ide o vrátenie nákladov alebo dokonca prehodnotenie nájomného vzťahu.

(Článok je založený na nájomných zmluvách a zákonoch týkajúcich sa prenájmu.)