Prehodnotenie trendov na dubajskom trhu miest
Evolúcia dubajského trhu miest: Prečo sa môžu zmeniť aktuálne trendy?
Dubajský trh s nehnuteľnosťami v posledných rokoch zaznamenal pozoruhodný rast, ktorý výrazne ovplyvnil nájomné sadzby. Doteraz nájomníci prevažne volili obnovovanie zmlúv, aby sa vyhli vyšším nákladom spojeným s novými nájomnými dohodami. Avšak, vstup nových rezidenčných jednotiek na trh môže tento trend zmeniť.
Zúženie rozdielu medzi obnovovaním zmlúv a novými kontraktmi
Podľa Matthewa Greena, vedúceho výskumu v CBRE Stredný východ a severná Afrika, väčšina nájomcov stále preferuje obnovenie nájomného na zmluve, aby sa vyhli dodatočným nákladom z vyšších nových nájomných poplatkov. Dokončenie nových rezidenčných projektov, najmä v oblastiach vzdialenejších od centra mesta, však ponúka konkurenčnejšie ceny a väčšie obytné priestory, čo priláka viac nájomníkov k úvahe o presune.
Tento proces zmenšuje rozdiel medzi obnovenými nájommými zmluvami a novými nájomnými dohodami, keďže nájomníci považujú nové byty za atraktívnejšie kvôli výhodným podmienkam a moderným vybaveniam.
Vplyv nových rezidenčných jednotiek na nájomné sadzby
V roku 2024 bolo v Dubaji dokončených menej než 25 000 nových rezidenčných jednotiek, zatiaľ čo v roku 2025 sa predpokladá vstup približne 45 000 nových nehnuteľností na trh. Napriek tomu, silný rast populácie – ktorý už dosiahol 3,8 milióna – naďalej vytvára tlak na trh s nájomným. Avšak významný rast nového bývania sa očakáva, že dosiahne svoj vrchol medzi rokmi 2026 a 2028, keď vývojový cyklus dosiahne svoj zenit.
Podľa predpovede Cushman & Wakefield Core môžu nájomné sadzby postupne klesať so zavedením novej ponuky a systému Smart Rental Index, ktorý môže vyvážiť rozdiely medzi novými nájmami a obnovenými zmluvami rovnomernejšie.
Štatistické údaje a trendy na trhu
Podľa údajov Dubajského pozemkového úradu sa registrácie nájomných zmlúv zvýšili o 7 % v poslednom štvrťroku 2024 v porovnaní s rovnakým obdobím predchádzajúceho roka. V rámci toho sa obnovené zmluvy zvýšili o 9 %, zatiaľ čo nové nájomné dohody vzrástli o 5 %.
Podľa predpovede Betterhomes bude v roku 2025 doručených rekordných 72 365 nových rezidenčných jednotiek, čo predstavuje 171 % nárast oproti predchádzajúcemu roku. Údaje od CBRE uvádzajú, že v roku 2024 sa nájomné sadzby za byty zvýšili o 16 % a za vily o 13 %.
Úloha Smart Rental Indexu a ochladzovacích opatrení
V januári 2024 zaviedol Dubajský pozemkový úrad Smart Rental Index, ktorý presnejšie odráža kvalitu a funkcie nehnuteľnosti. Tento nový systém robí nájomné ceny spravodlivejšími a podmienky nájmu transparentnejšími.
Okrem toho, centrálna banka SAE obmedzila poskytovanie úverov na transakčné poplatky, ako je 4 % registračný poplatok, čo môže znížiť špekulatívne aktivity. To je obzvlášť dôležité, keďže transakcie s nehnuteľnosťami dosiahli v roku 2024 rekordných 434 miliárd dirhamov, čo predstavuje 33 % nárast oproti predchádzajúcemu roku.
Stratégie developerov a budúcnosť trhu
Okrem opatrení na ochladenie trhu sa aj developeri prispôsobujú novej situácii. Ponúkajú čoraz agresívnejšie platobné plány, ako napríklad požiadavky na väčšie zálohy a vyžadujú, aby väčšina platieb bola uskutočněná počas výstavby, nie pri dodaní nehnuteľnosti.
Podľa poradenskej firmy v oblasti nehnuteľností Savills bude dubajský trh s nehnuteľnosťami aj v roku 2025 vykazovať silný rast. Trendy ako zvýšená dôvera investorov, rastúci dopyt po nehnuteľnostiach vo fáze predaja a zvýšený záujem o luxusné nehnuteľnosti budú zostávať rozhodujúce.
Dubajský trh s nájomným prechádza dynamickou transformáciou. Zatiaľ čo nájomníci zostávajú naklonení obnoveniu zmlúv na minimalizáciu nákladov, objavenie nových rezidenčných jednotiek a konkurenčné ceny by mohli viac ľudí povzbudiť k presunu. Smart Rental Index, nové nariadenia a stratégie developerov všetko prispievajú k tomu, aby dubajský trh s nehnuteľnosťami zostal atraktívnym pre oboch, nájomníkov i investorov.
