Rast prenájmov v Abu Dhabi: Nová éra

Trh s prenájmom v Abu Dhabi do druhého štvrťroka 2025 jasne vykročil na cestu rastu, ale nie obvyklým spôsobom. Stále viac nájomníkov v meste sa rozhoduje predĺžiť svoje súčasné nájomné zmluvy, namiesto toho aby sa presťahovali do novej nehnuteľnosti—a dôvody sú úplne pochopiteľné. Rastúce nájomné poplatky, prémiové ceny za nové apartmány a náklady spojené so sťahovaním nútia mnohých zostať vo svojich súčasných domovoch.

Podľa čerstvých údajov od medzinárodného konzultanta v oblasti nehnuteľností JLL, miera obnovenia nájomných zmlúv dosiahla 65,7 % v druhom štvrťroku 2025, z 61,6 % pred rokom. To predstavuje nárast obnovení o 16,6 %, zatiaľ čo objem nových nájomných zmlúv klesol o 2,1 %.

Náklady na sťahovanie brzdia nájomníkov.

Trh s bývaním v Abu Dhabi prešiel v uplynulom roku významnou premenou. Hoci nové projekty ponúkajú špičkové služby a moderné životné príležitosti, ich cena je často príliš vysoká pre väčšinu nájomcov. Podľa JLL sa nájomné poplatky za apartmány zvýšili o 13,9 % a za vily o 4,7 % počas uplynulých 12 mesiacov. Tieto údaje sú obzvlášť premýšľavé v meste, kde trh s prenájmom hrá dlhodobo kľúčovú úlohu.

Sťahovanie nie je len drahé kvôli vyššiemu nájomnému. Nájomníci musia zohľadniť náklady na sťahovanie, čistenie, zriadenie nových pripojení k utilitám a v mnohých prípadoch aj nadobudnutie nového nábytku. Všetky tieto faktory prispievajú k tomu, že viac ľudí sa rozhodne zostať tam, kde sú—even keď ich súčasný domov neposkytuje rovnaký štandard ako nové projekty.

Dopyt po moderných apartmánoch rastie, ale nie každý si ich môže dovoliť.

Nové projekty—ako sú Fahid Beach Residences, Waldorf Astoria Residences Yas alebo St. Regis Al Maryah Island—sa zameriavajú na luxusný segment mesta. Tieto nehnuteľnosti majú vynikajúce polohy, prémiové služby a exkluzívne komunitné priestory, ktoré sú jasne atraktívne pre tých, ktorí hľadajú vyšší životný štandard.

Dopyt po týchto apartmánoch ostáva významný, ale v dôsledku cien, mnohí nájomníci o nich môžu len snívať. Podľa údajov JLL dosiahli priemerné náklady za meter štvorcový pre nové apartmány 15 182 dirhamov, zatiaľ čo pre vily to bolo okolo 17 845 dirhamov. Tieto ceny výrazne presahujú rozpočet priemerného nájomcu.

Významný rast bytového fondu, ale stabilita cien sa neočakáva.

V druhom štvrťroku 2025 sa bytový fond v Abu Dhabi rozrástol o približne 3 400 nových jednotiek, dosahujúc 292 000 jednotiek. Do konca roka sa očakáva, že bude odovzdaných ďalších 10 400 apartmánov, čo predstavuje silný rast na strane ponuky.

Prognózy na ďalších päť rokov naznačujú približne 70 000 nových bytových jednotiek, ktoré vstúpia na trh. To by mohlo pomôcť zmierniť ceny v dlhodobom horizonte, ale na základe súčasného pomeru ponuky a dopytu nie je stagnácia alebo zníženie cien momentálne realistickým očakávaním.

Trh s predajom tiež vykazuje rast, najmä v sekundárnom segmente.

Nie je to len trh s prenájmom, ktorý vykazuje rast v Abu Dhabi. Aktivita sekundárneho trhu s bývaním je tiež pozoruhodná: objem predaja sa zvýšil o 32,6 % v porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka. Hoci transakcie ešte nepostavených nehnuteľností naďalej dominujú na trhu, rast sekundárneho segmentu naznačuje, že mnohí kupujúci uprednostňujú nehnuteľnosti pripravené na okamžité používanie.

Ceny predaja sa tomu zodpovedajúco prispôsobili. Ceny apartmánov vzrástli o 14,4 %, zatiaľ čo vily zaznamenali nárast o 11,1 % v druhom štvrťroku. Tento trend ovplyvňuje nielen prémiové nehnuteľnosti, ale aj stredne drahé domy, čo zintenzívňuje tlak na prenajímateľskú stranu.

Rast populácie udržuje dopyt živý.

Pozitívne makroekonomické prostredie a neustály rast populácie naďalej podporujú rozširovanie trhu s nehnuteľnosťami. Podľa analytikov CBRE bolo najväčšie zvýšenie nájomných poplatkov zaznamenané v okolí Yas Island v druhom štvrťroku 2025, avšak zdraženie bolo viditeľné po celom meste.

Tento trend sa javí ako trvalý v dôsledku prítoku nových profesionálov, rodín a investorov. Avšak práve tento dynamický rast pastuje viac existujúcich nájomníkov v ich starých apartmánoch—keďže ochota platiť novými prichádzajúcimi zvyšuje ceny, čím sa to stáva nie voľbou, ale vynúteným kompromisom pre súčasných nájomcov obnoviť nájomné zmluvy.

Zhrnutie

Do polovice roku 2025 sa trh s bývaním v Abu Dhabi snaží vstúpiť do novej éry. Nájomníci nezohľadňujú len ceny, ale aj kvalitu života, služby a budúce príležitosti. Sťahovanie už nie je len rozhodnutím, ale aj finančnou a strategickou záležitosťou. Nové apartmány sú lákavé, ale vzhľadom na ich nájomné poplatky a súvisiace náklady mnohí uprednostňujú zostať tam, kde sú zvyknutí na prostredie a kde sú náklady stále zvládnuteľné. Všetko toto naznačuje dlhodobý posun v nájomníckej mentalite v Abu Dhabi smerom k racionálnym kompromisom a vedomým rozhodnutiam.

(Článok je založený na výskumoch globálnej realitnej agentúry JLL.)