Realitný trh SAE čakajú nové výzvy

Realitný trh SAE: Očakávaný mierny pokles cien medzi rokmi 2026-2028

Realitný trh Spojených arabských emirátov – najmä v meste Dubaj – zažil za posledných päť rokov neuveriteľný rast. Ceny bývania dosiahli historické maximá a počet transakcií predaja dosiahol bezprecedentné úrovne. Avšak, podľa najnovšej analýzy medzinárodnej agentúry Moody's pre hodnotenie kreditov nás môže čakať nová fáza, ktorú bude charakterizovať postupné ochladzovanie trhu a mierny pokles cien.

Viac bytových jednotiek, spomalenie rastu cien

Podľa prognózy Moody's sa v nasledujúcich 12-18 mesiacoch očakáva mierny pokles cien na realitnom trhu SAE, najmä na trhu s dubajskými bytmi. Základnou príčinou nie je ekonomická recesia, ale práve naopak: dynamický rast populácie vedúci k rozširovaniu ponuky. Medzi rokmi 2026 a 2028 bude na dubajský trh zavedených približne 180 000 nových bytových jednotiek – v priemere približne 60 000 jednotiek ročne, čo je dvojnásobok ročného priemeru 30 000-40 000 jednotiek predchádzajúcich rokov.

Aj keď väčšina z týchto nových domov pravdepodobne absorbuje rastúca populácia a prechod k menším domácnostiam, môže sa stále vyvinúť nadmerná ponuka pre štúdiá strednej triedy a jednoizbové byty. To môže zmierniť tempo rastu cien a v niektorých segmentoch viesť dokonca k poklesom cien.

Developeri môžu byť opatrnejší

Vzhľadom na očakávaný nadbytok a z toho vyplývajúci tlak sa očakáva, že developeri budú zdržanliví pri spúšťaní nových projektov v nadchádzajúcom období. Moody's predpovedá pokles objemu nových predajov a tento trend môže pretrvávať roky. Developeri so silnými finančnými základmi a kreditným hodnotením sa očakávajú, že zostanú stabilní, vďaka významným príjmom z predpredaja a vopred naplánovaným platobným plánom, ktoré poskytujú dostatočné zabezpečenie.

Pozornosť sa môže sústreďovať na diverzifikáciu

Hlavní developeri, ktorí v posledných rokoch dosiahli významné toky hotovosti, teraz čelia výzve, že domáce investičné príležitosti nemôžu úplne absorbovať ich dostupný kapitál. Z toho dôvodu začína viac hráčov prejavovať záujem o geografickú diverzifikáciu, najmä v rozvinutejších krajinách, ktoré sa potýkajú s problémami s dodávkou nehnuteľností.

Príkladom toho je významný developer SAE, ktorý už vstúpil na austrálsky trh otvorením kancelárie v Sydney, kde sa plánujú viaceré projekty v Novom Južnom Walese. Cieľom je exportovať odborné znalosti a finančné modely rozvoja nehnuteľností podobné tým v Dubaji na trhy, kde sú nevyhnutne potrebné riešenia pre problémy s bývaním.

Financovanie a riziká

Od roku 2023 vydali developeri nehnuteľností v SAE islamské dlhopisy (sukuk), tradičné dlhopisy a hybridné nástroje v celkovej výške takmer 12 miliárd dolárov. Okrem toho významné financovanie pochádza z splátok klientov na off-plan projekty, spoločných rozvojov s vlastníkmi pôdy a vlastného kapitálu poskytovaného externými investormi.

Väčší hráči udržiavajú stabilnú likviditu a sú schopní čeliť spomaleniu trhu. Menší developeri však čelia zvýšenému riziku financovania a realizácie, najmä ak nemajú dlhodobé predajné stratégie alebo posilnené projektové portfólio.

Čo očakávať v dlhodobom horizonte?

Aj keď sa môže v krátkodobom horizonte – v rámci 12-18 mesiacov – objaviť mierna korekcia cien nehnuteľností v Dubaji, dlhodobá perspektíva zostáva pozitívna. Demografický rast, ustálená hospodárska aktivita a prílev vysokokvalifikovaných expatriantov stále robia SAE, najmä Dubaj, atraktívnym investičným a rezidenčným cieľom.

Avšak developeri sa musia prispôsobiť novým trhovým realitám: bude potrebné viac diferencovaných produktov, presnejšie cielenie a konzervatívnejšie spúšťanie projektov. Navyše, digitálny predaj, integrácia faktorov udržateľnosti a medzinárodná trhová prítomnosť budú získavať na významnosti.

Záverečné myšlienky

Podľa prognóz Moody's bude nasledujúci rok a pol obdobím konsolidácie a replánovania pre realitný trh SAE. Po rýchlych nárastoch cien z posledných rokov sa očakáva stabilnejšia, predvídateľná fáza, ktorá by mohla ďalej posilniť investorovu dôveryhodnosť a predvídateľnosť regiónu v dlhodobom horizonte – najmä ak developeri rozumne spravujú dostupné finančné a trhové výhody.