Rijád zavádza päťročné zmrazenie nájomného

Rijád zažíva zmrazenie nájomného: päť rokov bez zvýšenia cien na nájomné byty alebo komerčné priestory

Saudská Arábia zavádza prísne nové regulácie na trhu s nájmami v hlavnom meste Rijád s cieľom zastaviť rýchle zvyšovanie cien nehnuteľností. Rozhodnutie nariaďuje, že nájomné za rezidenčné a komerčné nehnuteľnosti budú zmrazené na päť rokov, čo zakazuje každoročné zvýšenie cien v porovnaní s nájmom uvedeným v aktuálnej nájomnej zmluve. Táto regulácia má priniesť stabilitu, transparentnosť a spravodlivosť na trh, s dôrazom na ochranu nájomcov.

Čo ospravedlnilo prísnejšiu reguláciu?

V posledných rokoch sa ceny nájmov v Rijáde drasticky zvýšili tak pre rezidenčné, ako aj komerčné priestory. Týmto sa vytvorila veľká záťaž nie len pre obyvateľstvo, ale aj ohrozila ekonomickú dynamiku mesta, keďže bolo stále náročnejšie pre malé a stredné podniky udržateľne fungovať. Preto sa orgány rozhodli pre systémový zásah na zamedzenie prehriatia trhu.

Rozhodnutie bolo prijaté s podporou najvyšších úrovní, krajinského korunného princa, a je súčasťou komplexného programu urbanizácie a sociálnych reforiem zameraného na zlepšenie kvality života obyvateľstva z dlhodobého hľadiska.

Pravidlá pre zmrazenia cien nájmov

Podľa novej regulácie musí byť nájomné za akúkoľvek už predtým prenajatú nehnuteľnosť založené na sume v poslednej platnej nájomnej zmluve. Napríklad, ak bol byt prenajatý v roku 2024 za 5 000 SAR mesačne, táto sadzba nemôže byť zvýšená po dobu piatich rokov, bez ohľadu na trendy na trhu.

Pre nehnuteľnosti nikdy predtým neprenajaté môžu byť ceny nájomného dohodnuté medzi vlastníkom a nájomcom, čo umožňuje flexibilné rokovanie o cenách a zároveň zabezpečuje realistické a konkurencieschopné počiatočné nájomné.

Povinná registrácia Ejar

Všetky nájomné zmluvy musia byť zaregistrované v systéme Ejar, oficiálnom elektronickom registri nájomných zmlúv Saudskej Arábie. Nájomcovia a vlastníci majú 60 dní na napadnutie detailov zmluvy, po ktorých systém považuje dohodu za platnú.

Účelom Ejaru je vytvoriť oficiálnu a sledovateľnú databázu nájomných zmlúv, čím sa zvyšuje transparentnosť a urýchľuje riešenie sporov.

Automatické obnovenie nájomných zmlúv

Podľa nových pravidiel sa nájomné zmluvy automaticky obnovujú, pokiaľ niektorá zo strán neposkytne písomné oznámenie aspoň 60 dní pred vypršaním, ktorým vyjadrí želanie zmluvu ukončiť. Vlastník môže obnovu odmietnuť iba v niekoľkých výnimočných prípadoch – ako napríklad nezaplatenie nájomného, štrukturálne problémy s nehnuteľnosťou alebo keď chce vlastník nehnuteľnosť použiť pre osobnú potrebu.

Táto ustanovenie poskytuje silnú ochranu nájomníkom a robí bývanie a komerčné činnosti predvítateľnejšími.

Sporné nájomné

Majitelia môžu žiadať o úpravy nájmov za určitých podmienok – napríklad ak vykonali významné renovácie alebo ak bola posledná nájomná zmluva uzavretá pred rokom 2024. V takýchto prípadoch bude regulačný orgán určovať legitímnosť žiadosti. Dôvody pre zvýšenie nájomného sú striktne regulované, čím sa eliminuje potenciál na zneužitie.

Sankcie a odmeny

Porušenia nových pravidiel môžu mať vážne dôsledky. Pokuty môžu dosiahnuť až dvanásťmesačný nájom a vlastník musí opraviť porušenie a kompenzovať nájomníka. Dôležité je, že tí, ktorí nahlásia porušenie, môžu dostať 20 % zo zhromaždenej pokuty ako odmenu, čo povzbudzuje nájomníkov, aby sa sťažovali.

Rozhodnutia je možné odvolať na súde do 30 dní, čím sa zabezpečuje možnosť právneho nápravy.

Cieľ regulácie: spravodlivý a udržateľný trh s nájmami

Celý balík opatrení má za cieľ premeniť trh s nájmami v Rijáde na transparentnejší, stabilnejší a spravodlivý systém. Za presadzovanie pravidiel, vydávanie smerníc a riešenie sporov je zodpovedná Generálna realitná autorita.

Dlhodobým cieľom je podpora mestského rozvoja, zníženie krízy bývania a zlepšenie kvality života. Stabilný trh s nájmami prispieva k posilňovaniu strednej triedy, diverzifikácii hospodárstva a zaisťovaniu podnikateľskej udržateľnosti.

Čo to znamená pre región?

Opatrenia zavedené v Rijáde môžu slúžiť ako model pre ďalšie veľké mestá v regióne, ako sú Dubaj, kde ceny nájmov tiež rýchlo rastú. Aj keď Dubaj v súčasnosti uplatňuje iné trhové regulácie, saudský model by mohol inšpirovať rozhodovateľov, ktorí čelia podobným výzvam na dlhodobé obdobie.

Súčasné rozhodnutie demonštruje, že krajiny v regióne sú ochotné podniknúť významné kroky na ochranu svojich obyvateľov pred trhovými excesmi – aj keď to znamená robustný zásah štátu.

Zhrnutie

Nové nájomné regulácie v Rijáde predstavujú zmenu paradigmy v regióne. Päťročné zmrazenie nájomného, povinná registrácia Ejar, automatické obnovovanie nájomných zmlúv a prísny systém pokutovania a riešenia sťažností slúžia na to, aby bol trh s nájmami spravodlivejší a transparentnejší. Tento pokrok je kľúčový pre rozvoj nielen nájomníkov, ale celého mesta.

(Zdroj: Vyhlásenie Saudskoarabského korunného princa)