Údržba a prenájom nehnuteľností v Dubaji

Kto je zodpovedný za údržbu pri prenájme nehnuteľnosti v Dubaji?

Pre tých, ktorí žijú a pracujú v Dubaji, je jednou z najbežnejších otázok týkajúcich sa prenájmu nehnuteľnosti, kto je zodpovedný za údržbu: nájomca alebo prenajímateľ? Hoci z právneho hľadiska je odpoveď pomerne jasná, v praxi často vedie k nedorozumeniam a sporom, najmä ak nájomná zmluva jasne neupravuje zodpovednosti za údržbu. Pozrime sa bližšie na to, čo hovorí súčasná legislativa v Dubaji a ako postupovať v praxi.

Relevantný zákon: Zákon č. 26/2007

V Dubajskom emiráte upravuje vzťah medzi prenajímateľmi a nájomcami zákon č. 26/2007, ktorý stanovuje, že všeobecne je za údržbu nehnuteľnosti zodpovedný vlastník. Táto povinnosť sa konkrétne týka porúch, poškodení a nezrovnalostí, ktoré bránia nájomcovi v používaní nehnuteľnosti podľa zamýšľaného účelu.

Článok 16 zákona uvádza:

"V prípade absencie alternatívnej dohody zodpovedá prenajímateľ za údržbu nehnuteľnosti, ako aj za opravu všetkých chýb, ktoré bránia nájomcovi v zamýšľanom používaní."

To znamená, že prenajímateľ (vlastník) je povinný udržiavať a opravovať hlavné systémy - ako sú klimatizácia, inštalácie vodovodu, elektrické siete, okná a dvere - za predpokladu, že tieto poruchy neboli spôsobené nájomcom.

Otázka menšej údržby

V praxi sa však často stáva, že vlastník trvá na tom, aby nájomca vykonával "menšie" údržbové úlohy - napríklad výmena žiaroviek, oprava kvapkajúceho kohútika alebo čistenie upchatého odpadu. Toto je často uvedené v nájomnej zmluve.

Zákon sa touto otázkou tiež zaoberá: podľa článku 19 je nájomca povinný využívať nehnuteľnosť "ako dobrý pater familias" a starať sa o ňu ako keby bola jeho vlastná. Okrem toho:

"Nájomca je povinný vykonávať opravy, na ktorých sa dohodne alebo ktoré sú zvyčajne jeho zodpovednosťou."

Na základe toho sa môžu menšie opravy - ak sú zvyčajne na nájomcovi - preniesť, najmä ak je v zmluve špecifické ustanovenie.

Čo sa kvalifikuje ako "menšia" oprava?

V legislatíve nie je presne definovaný zoznam, ale zvyčajne sem patrí:

Výmena žiaroviek, batérií

Oprava tesnení kohútika

Odstránenie upchatí, ak problém nie je v hlavnom systéme

Výmena vypínačov

Je však dôležité poznamenať, že poruchy úžitkových systémov, ako je porucha ústrednej klimatizácie alebo prasknutie hlavného vodovodného potrubia, nespadajú do tejto kategórie a zostávajú v zodpovednosti vlastníka.

Čo ak nájomca opraví závadu?

Podľa zákona môže nájomca vykonať akékoľvek opravy alebo údržbu len s písomným súhlasom vlastníka, najmä ak to zahŕňa zmenu štruktúry alebo systémov nehnuteľnosti. Navyše, ak bude práca vyžadovať povolenie, musí byť získané schválenie príslušných úradov.

To je obzvlášť dôležité, ak nájomca napríklad:

Chce vymeniť klimatizáciu

Chce zrekonštruovať kúpeľňu

Chce zbúrať alebo postaviť stenu

Článok 19 jasne uvádza:

"Nájomca nesmie vykonávať žiadne úpravy alebo údržbu nehnuteľnosti bez súhlasu vlastníka a získania potrebných schválení úradmi."

Čo sa stane v prípade sporu?

Ak vznikne spor medzi nájomcom a vlastníkom týkajúci sa zodpovedností za údržbu, vec môže byť predložená Dubajskému centru na riešenie nájomných sporov. Tento orgán je zodpovedný za rozhodovanie v takýchto sporoch - zvyčajne na základe textu nájomnej zmluvy a platných zákonov.

Je dôležité, aby nájomca dokumentoval závady a informoval vlastníka písomne (ideálne e-mailom alebo WhatsAppom), najlepšie s fotografiami a dátumami. Ak vlastník nereaguje, posilňuje to postavenie nájomcu pred úradom.

Záver: Čo by mala každá strana robiť?

Dubajské zákony o prenájme v zásade chránia nájomcu, pokiaľ ide o údržbu. Základné pravidlo je, že vlastník je zodpovedný za všetky opravy a údržbu, ktoré bránia zamýšľanému používaniu a nie sú vinou nájomcu.

Nájomca je na druhej strane zodpovedný za správne a spravodlivé používanie nehnuteľnosti, ako aj za vykonávanie menších, každodenných údržbových úloh - ale len ak sú tieto upravené v zmluve, alebo ak sú zvyčajne očakávané.

Najdôležitejšia vec: vždy majte jasnú a podrobnú nájomnú zmluvu, ktorá explicitne upravuje zodpovednosti za údržbu. Je to dôležité nielen na zabránenie nepríjemným sporom, ale aj na poskytnutie právnej ochrany obom stranám.

(Zdroj článku: Na základe Dubajského zákona o prenájme.) img_alt: Spálňa v byte s oknami, zariadená s manželskou posteľou.