Dubai: Developeri prevzali kontrolu nad stavbou

Developeri nehnuteľností v Dubaji preberajú kontrolu, aby bojovali proti omeškaniam

Trh s nehnuteľnosťami v Dubaji prechádza ďalšou transformáciou. Po bezprecedentnej vlne rozvoja v roku 2025, kedy bolo oznámených viac ako 167 000 bytových jednotiek v rámci 648 projektov, sa viac developerov rozhoduje prevziať do vlastných rúk riadenie stavieb. Cieľom je znížiť oneskorenia v stavbách spôsobené preťaženým trhom dodávateľov, nedostatkom kvalitných stavbárov a výzvami v dodávateľských reťazcoch.

Rekordný počet bytov, no obmedzená kapacita dodávateľov

Podľa údajov Property Monitor je odhadovaný objem projektov zameraných na rozšírenie bytových zásob 131 234 bytových jednotiek, z ktorých 81% sú apartmány. Hoci sú tieto čísla pôsobivé, skutočné dodávky pravdepodobne nedosiahnu očakávania, pretože stavba trvá dlhšie, ako sa predpokladalo. Účastníci trhu hovoria, že dôvod je jednoduchý: nie je dostatok spoľahlivých dodávateľov schopných načas doručiť veľké projekty.

V reakcii na to sa niekoľko veľkých developerov, vrátane spoločností ako Emaar, Ellington, Azizi a Arada, rozhodlo riadiť stavbu čiastočne alebo úplne interne. Táto tzv. vertikálna integrácia umožňuje developerom priamo dohliadať na časový plán, rozpočet a kvalitu.

Partnerské vzťahy s dodávateľmi a zmluvné záruky

V niektorých prípadoch developeri nielen najímajú, ale aj zapájajú dodávateľské firmy ako spoluinvestorov. Výsledkom je, že dodávateľ je zainteresovaný na úspešnom a včasnom dokončení projektu. Takéto spolupráce sú zvyčajne založené na dokumente Bill of Quantities (BoQ), ktorý detailne opisuje materiály, fázy prác a potreby vybavenia.

Niekoľko popredných developerov uzatvára zmluvy s dodávateľmi ešte pred začatím predaja projektov. Toto môže ušetriť až rok, ktorý by za normálnych okolností bol potrebný na procesy výberových konaní a hľadania partnerov. V praxi to znamená, že tieto projekty môžu začať s dvanásťmesačným predstihom.

Vlastné financovanie a týždenná kontrola

Zmena stratégie rozvoja ovplyvňuje nielen spôsob stavby, ale aj financovanie. Viac developerov sa rozhoduje nepoužívať bankové úvery, ale financovať projekty z vlastných zdrojov. To poskytuje značnú flexibilitu, ale zvyšuje časový tlak: s vlastným kapitálom viazaným je každé oneskorenie nákladné.

Pre projekty financované z vlastných zdrojov sa udržiavajú prísne týždenné, týždenníkové a mesačné kontroly nad fázami stavby. Projektový manažment udržuje úzky denný kontakt s dodávateľmi a každé oneskorenie ukládá sankcie pre developera aj dodávateľa.

Nová filozofia rozvoja: Menej rizík, väčšia zodpovednosť

Model rozvoja nehnuteľností v Dubaji za posledné desaťročie sa výrazne spoliehal na predajné cykly a externých dodávateľov. Nový prístup, kde sú developeri nielen predajcovia, ale aj stavbári, predstavuje hlbokú zmenu. S vertikálnou integráciou môžu developeri zabezpečiť plynulosť projektov prostredníctvom vlastných systémov, či už ide o povolenia, stavbu, logistiku alebo zabezpečenie kvality.

Pozorovatelia trhu hovoria, že tento model zlepšuje nielen dodržiavanie termínov, ale aj zvyšuje dôveru zákazníkov. Kupujúci od spoľahlivého, samospracovaného developera skôr dostanú svoje bývanie na čas a v sľúbenej kvalite.

Budúca cesta: Kompletná kontrola v jednej ruke

Trh s nehnuteľnosťami v Dubaji zostáva atraktívnou destináciou pre investorov a kupujúcich bývanie. Rozvojová aktivita je na bezprecedentne vysokej úrovni a dynamika trhu sa neustále vyvíja. Boj proti oneskoreniam dosiahol novú úroveň: developeri nečakajú na externé riešenia, ale vytvárajú si záruky vo vlastných systémoch.

Táto zmena by mohla z dlhodobého hľadiska preformovať trh dodávateľov tiež: menšie, menej spoľahlivé firmy by mohli byť vytlačené, zatiaľ čo dobre fungujúce, stabilné firmy by mohli zohrať väčšiu rolu — dokonca aj v štruktúrach spoločného vlastníctva.

Zhrnutie

Nový smer rozvoja nehnuteľností v Dubaji vysiela trhu jasný odkaz: v záujme rýchlosti, kvality a transparentnosti sa developeri neboja zmobilizovať interné zdroje. Vlastná stavba nie je len reakciou na oneskorenia, ale aj strategickým rozhodnutím, ktoré by mohlo na trhu dlhodobo nastaviť nový štandard. Tí, ktorí dokážu pracovať rýchlo, efektívne a spoľahlivo v tomto dynamickom prostredí, môžu mať budúcnosť v trhu s nehnuteľnosťami Dubaja vo svojich rukách.