Dubajský realitný trh: Nájomníci sa stávajú vlastníkmi
Realitný trh v Dubaji sa v posledných rokoch výrazne zmenil a do roku 2024 sa objavil trend, ktorý zásadne ovplyvňuje nielen štruktúru trhu, ale aj životný štýl jeho obyvateľov. Viac nájomníkov sa stáva vlastníkmi domov, čo vedie k dramatickému zníženiu dostupnosti nehnuteľností, najmä v prémiovom segmente. Tento fenomén je spôsobený rastúcimi nájomnými sazbami a rýchlym rastom populácie, čo posúva trh novým smerom.
Čo spôsobilo prechod od nájmu k vlastníctvu?
Podľa najnovšej správy realitnej poradne sa počet nehnuteľností na predaj v Dubaji v roku 2024 znížil o 30 %, pričom prémiový trh zaznamenal ešte väčší pokles o 52 %. Tento trend je pripisovaný tomu, že viac ľudí sa rozhoduje kúpiť si vlastný dom namiesto pokračovania v nájme. Rastúce nájomné ceny a rýchly rast populácie urobili z nájmu menej ekonomicky výhodnú možnosť.
Riaditeľ výskumu zdôraznil, že skutoční kupujúci domácností čoraz viac dominujú trhu namiesto špekulatívnych investorov, ktorí boli charakteristickí predchádzajúcimi trhovými cyklami. Tento posun zmenil nielen dopyt, ale aj ponuku, pretože dostupnosť prémiových nehnuteľností dramaticky klesla. Pre nehnuteľnosti ohodnotené nad 10 miliónov dolárov klesla ponuka o 40 %, zatiaľ čo pre tie nad 25 miliónov dolárov poklesla o 85 %.
Rastúce nájomné a explózia populácie
V roku 2024 pokračovali nájomné ceny v raste, pričom nájmy apartmánov a víl vzrástli v štvrtom štvrťroku o 2-3 %. Oficiálne údaje naznačujú, že počet obnovení nájmov v februári klesol o 30 %, čo naznačuje, že viac ľudí sa rozhoduje pre vlastníctvo než nájom. Tento trend je čiastočne spôsobený rastúcou populáciou Dubaja: len počas prvých dvoch mesiacov roku 2025 prišlo takmer 27 000 nových obyvateľov, čím sa počet obyvateľov mesta zvýšil na 3,852 milióna.
Kombinácia rastu populácie a rastúceho nájmu prinútila nájomníkov viac inklinovať k nákupu vlastných nehnuteľností. Tento posun je zvlášť zrejmý na prémiovom trhu, kde dopyt po luxusných nehnuteľnostiach zostáva silný, zatiaľ čo ponuka prudko klesla.
Dopyt po luxusných nehnuteľnostiach zostáva silný
Dáta ukazujú, že ceny prémiových nehnuteľností pokračovali v raste, dosahujúc 6 627 dirhamov za meter štvorcový v štvrtom štvrťroku 2024. Dopyt po luxusných nehnuteľnostiach zostal silný nielen medzi miestnymi kupujúcimi, ale aj medzi medzinárodnými. V roku 2024 bolo zaznamenaných 435 transakcií pre nehnuteľnosti nad 10 miliónov dolárov, čím sa dosiahol rekord, pričom 153 z nich sa uskutočnilo v štvrtom štvrťroku.
Silný dopyt po luxusných nehnuteľnostiach je čiastočne spôsobený tým, že sa Dubaj stal obľúbenou destináciou pre vysoko majetných jednotlivcov a milionárov. V posledných rokoch sa veľa bohatých investorov a rodín presťahovalo do Dubaja, čo ešte viac zvýšilo dopyt po prémiových nehnuteľnostiach.
Nová ponuka nehnuteľností: očakáva sa stabilizácia
Aktuálne je v Dubaji vo výstavbe 302 880 domov, pričom 80 % z nich tvoria apartmány a zvyšok sú vily a značkové rezidencie. To znamená, že v priemere vstúpi na trh ročne 60 576 nových domov počas nasledujúcich piatich rokov, čo je viac ako dlhodobý ročný priemer 36 000 domov. Minulé skúsenosti však naznačujú, že menej domov sa dokončí včas, než bolo plánované, a v roku 2024 bolo dokončených iba polovica plánovaných domov.
Dubaj má do konca roku 2027 pridať na trh 243 000 nových domov, čo môže potenciálne stabilizovať ceny a nájmy a zmierniť záťaž na nájomníkov. Jumeirah Village Circle vedie zoznam nových projektov, čo by mohlo prispieť k vyváženejšiemu trhu.
Výhľad do budúcna
Sila dubajského realitného trhu spočíva v jeho dlhodobých základoch. Schopnosť mesta priťahovať globálny kapitál a strategické regulačné iniciatívy zabezpečujú silný dopyt vo všetkých trhových segmentoch. Trend, že sa nájomníci stávajú vlastníci domov, bude naďalej dominovať, najmä kvôli rastúcim nájmom a rastúcej populácii. Na prémiovom trhu zostane dopyt po luxusných nehnuteľnostiach vysoký a nové projekty môžu pomôcť stabilizovať trh.
Celkovo sa dubajský realitný trh dostal do novej éry, kde dominujú skutočné potreby bývania a dlhodobé investície. Táto transformácia nielenže preformátuje štruktúru trhu, ale tiež ovplyvní sociálnu a ekonomickú dynamiku mesta.
