Dubajský trh s nehnuteľnosťami: Hrozba bubliny?

Je dubajský trh s nehnuteľnosťami na pokraji bubliny? Situácia je zložitejšia, než sa zdá

Podľa UBS Global Real Estate Bubble Index 2025 bola Dubaj označená za "vysokorizikovú", čo naznačuje, že dosiahla úroveň, kde sa štatistická pravdepodobnosť vypuknutia bubliny na trhu s nehnuteľnosťami zvýšila. Tento hodnotiaci posudok prirodzene vyvoláva obavy u tých, ktorí už investovali na dubajskom trhu s nehnuteľnosťami, alebo zvažujú svoj prvý nákup. Avšak realita je oveľa zložitejšia.

Čo znamená riziko bubliny?

Burina nehnuteľností sa vytvára, keď sa ceny odpoja od ekonomických základov, ako sú mzdy, nájomné alebo rovnováha dopytu a ponuky, pričom nákupy sú primárne poháňané očakávaniami budúceho zhodnotenia. V takých situáciách, ak náhle dôjde k zmene sentimentu kupujúcich alebo ak trh zažije externý šok, ceny môžu rýchlo a dramaticky klesnúť.

UBS naznačuje, že v dubajskom trhu sa už objavili znaky tohto javu: ceny zaznamenali dvojciferný rast od polovice roka 2023 a zvýšili sa o takmer 50% za päť rokov. Aj keď sa nájomné taktiež zvýšilo, nedávno rástli ceny rýchlejšie ako nájmy, čo je klasickým varovným signálom prehrievania.

Odborníci z miesta to vidia inak

Zatiaľ čo tieto údaje sa môžu zdať znepokojivé, miestni odborníci tvrdia, že pod nimi ležia stabilné základy. Napríklad populácia Dubaja sa od roku 2020 zvýšila o takmer 15% a prekročila 4 milióny v auguste 2024—dva roky pred očakávaniami. Tento dynamický rast prirodzene generuje robustný dopyt na trhu s nehnuteľnosťami.

Do roku 2026 by sa populácia mesta mala zvýšiť o ďalších 180 000, pričom predpovede naznačujú, že medzi 45 000 až 96 000 nových nehnuteľností bude dodaných. Za predpokladu dvoch osôb na domácnosť, pomery ponuky a dopytu by mohli zostať udržateľné. Navyše, vydanie približne 50 000 nových podnikateľských licencií ročne naznačuje zdravý trend ekonomického rastu.

Ako sa Dubaj odlišuje od iných miest?

Podľa indexu UBS nesú mestá ako Miami, Tokio alebo Zürich v súčasnosti ešte vyššie riziko bubliny ako Dubaj. Napríklad v Miami ceny taktiež vzrástli o takmer 50% za päť rokov, zatiaľ čo rast nájomného a príjmov zaostáva za cenami. V Tokiu naše slabá mena a zahraničné investície tlačia ceny nahor, zatiaľ čo v Zürichu veľmi nízke úrokové sadzby a silný zahraničný dopyt prehrievajú trh.

Dubaj je však v niekoľkých ohľadoch unikátny. Trh je otvorený s minimálnymi reguláciami—neexistuje daň pre zahraničných kupcov alebo horný nájomný limit. To umožňuje ponuke pružne reagovať na zmeny v dopyte. Výnosy z nájmov zostávajú atraktívne, najmä v porovnaní s inými svetovými mestami.

Zloženie investorov a nové trendy

Na trhu čoraz významnejšie pôsobia kupci s hotovosťou, čím sa znižuje zraniteľnosť voči otrasom na úverových trhoch. Navyše, zloženie kupcov je diverzifikované: nejde len o miestnych alebo regionálnych investorov, ale aj o bohatých jednotlivcov z Európy, Indie, Ruska a Afriky, ktorí hľadajú bezpečné a stabilné úložisko hodnoty, namiesto geopoliticky nestabilných domácich prostredí.

Na trhu sa objavili aj nové formy investícií: luxusné značkové rezidencie, rozvoj nábreží a dokonca tokenizované čiastkové vlastníctvo nehnuteľností. Tieto lákajú nové typy investorov, ktorí plánujú na dlhodobú perspektívu.

Riziká, ktoré je potrebné mať na pamäti

Napriek týmto výhodám, Dubaj nie je neporaziteľný. Príjmy nestačili udržať krok so zvyšovaním cien nehnuteľností, čo z dlhodobého hľadiska znižuje dostupnosť a môže obmedziť miestny dopyt. Momentálne závisí trh silne na dôvere zahraničných investorov—ak sa tá zníži, napríklad v dôsledku poklesu cien ropy alebo nových geopolitických napätí, dopyt by mohol náhle poklesnúť.

Ďalším varovným signálom je nárast v počte stavebných povolení: objem sa blíži úrovniam z roku 2017, kedy prebytok ponuky na trhu s nehnuteľnosťami viedol k významnému poklesu. Takáto nadstavba vždy viedla k korekciám cien v histórii Dubaja.

Navyše, psychológia trhu hrá kľúčovú úlohu: ak si kupujúci myslia, že ceny už nerastú, dopyt môže okamžite klesnúť. To je obzvlášť pravdivé pre mesto ako Dubaj, ktoré sa rýchlo mení.

Záver

Zatiaľ čo varovanie od UBS je vážne, neznamená to, že realitný trh Dubaja nevyhnutne čelí kolapsu. Základy mesta—zvyšujúca sa populácia, podnikateľská aktivita, diverzifikovaná báza investorov—sú momentálne silné. Avšak tempo zvyšovania cien bolo v poslednom čase príliš rýchle a ak sa zmenia externé podmienky, reakcia trhu by mohla byť podstatná.

Kľúčovou otázkou pre nadchádzajúce roky bude, či ponuka dokáže držať krok s udržateľným dopytom a či zostane nálada investorov pozitívna. Tí, ktorí teraz vstupujú na trh, by mali zvážiť nielen súčasné ceny, ale aj starostlivo vážiť dlhodobé trendy a riziká. Dubaj opakovane preukázal svoju schopnosť prispôsobiť sa - ale popri flexibilite je nevyhnutné aj rozvážné plánovanie.

(Zdroj článku je založený na indexe UBS 2025.)