Komerčné nehnuteľnosti v Dubaji: Nájomníci reagujú na zmeny

Nájomníci sa sťahujú do lacnejších oblastí a uzatvárajú dlhodobé nájomné zmluvy pred zavedením indexu komerčných nájmov.

Trh s komerčnými nehnuteľnosťami v Dubaji prechádza významnými zmenami v očakávaní nadchádzajúceho zavedenia indexu komerčných nájmov. Mnohí nájomníci sa snažia byť pred nadchádzajúcim rastom cien, zatiaľ čo prenajímatelia už zvyšujú ceny nájmov, najmä v obľúbených oblastiach. Nový index si kladie za cieľ urobiť trh transparentnejším a poskytnúť presnejšie ocenenia pre nájomníkov s pomocou Dubaiskeho pozemkového úradu (DLD).

Začiatkom mesiaca Dubaisský pozemkový úrad spustil inteligentný index rezidenčných nájmov, ktorý je založený na umelej inteligencii a ponúka spravodlivejšie a presnejšie ohodnotenia. Tento systém sa čoskoro rozšíri aj na trh s komerčnými nehnuteľnosťami a prinesie množstvo zmien. Odborníci na trh uvádzajú, že prenajímatelia sa momentálne snažia dosiahnuť vyššie základné hodnoty komerčných nájmov, aby dosiahli výhodnejšiu pozíciu po zavedení indexu. Tento trend je obzvlášť viditeľný v prémiových (Grade A) oblastiach kancelárií, kde obmedzená ponuka a vysoký dopyt už viedli k výrazným cenovým nárastom.

Podľa generálneho riaditeľa Commercial Real Estate Consultants (CRC) prenajímatelia tiež kladú veľký dôraz na modernizáciu a udržateľnosť nehnuteľností, aby prilákali nájomníkov s vyššou hodnotou.

Stratégie nájomníkov: Lacnejšie lokality, menšie kancelárie, flexibilné zmluvy

Nájomníci využívajú rôzne stratégie na prispôsobenie sa zmenám na trhu. Nasledujúce riešenia sa stali bežnými:

1. Sťahovanie do lacnejších oblastí: Mnohé firmy sa presúvajú do menej vyhľadávaných častí mesta, aby znížili náklady.

2. Zabezpečenie dlhodobých zmlúv: Viac nájomníkov prehodnocuje a obnovuje svoje nájomné zmluvy v predstihu, aby udržali súčasné ceny a predišli budúcim výkyvom.

3. Požadovanie flexibilných platobných podmienok: Nájomníci hľadajú spôsoby, ako zlepšiť tok peňazí, napríklad prostredníctvom splátkových platieb.

4. Zmenšovanie kancelárskych priestorov alebo voľba co-working priestorov: Prechod na menšie kancelárie alebo hľadanie co-working riešení je tiež stále populárnejší.

Rast a výzvy na trhu s komerčnými nehnuteľnosťami

V roku 2024 dosiahol trh komerčných nehnuteľností v Dubaji pozoruhodné výsledky s 9 038 transakciami, čo znamená 24% medziročný rast. Celková hodnota transakcií dosiahla 90,1 miliardy dirhamov, čo predstavuje 11% nárast oproti predchádzajúcemu roku. Napriek tomu, nedostatok prémiových kancelárskych priestorov ostáva významnou výzvou.

Najväčší nedostatok je v kategórii kancelárií Grade A, kde je miera obsadenosti nad 95% v kľúčových lokalitách ako DIFC, Downtown Dubai, Business Bay a Sheikh Zayed Road. Hoci sa do roku 2028 očakáva viac ako 9 miliónov štvorcových metrov nového kancelárskeho priestoru, vrátane 2. fázy Tecom Innovation Hub, Al Wasl Tower a DIFC 2.0, súčasný dopyt výrazne presahuje ponuku.

Rastúci dopyt po udržateľnosti a prémiových kanceláriách

Dopyt po udržateľných a prémiových kategóriách kancelárií zjavne rastie. Tento trend sa stal obzvlášť výrazným vďaka expanzii medzinárodných spoločností a regionálnych firiem, ktoré hľadajú kvalitnejšie, modernejšie kancelárie.

Trh reaguje na tieto zmeny, pričom vzniká niekoľko nových prémiových komerčných projektov, ako sú The One by Prestige One alebo Capital One. Tieto projekty majú za cieľ uspokojiť rastúci dopyt po prémiových kategóriách a zároveň ďalej zosilňovať konkurenciu medzi prenajímateľmi.

Čo očakávať v budúcnosti?

Zavedenie indexu komerčných nájmov bude mať významný dopad na trh, pretože spriehľadní ceny a vytvorí spravodlivejšie podmienky pre nájomníkov a prenajímateľov. Avšak sa očakáva, že index bude naďalej vyvíjať tlak na ceny nájmov v prémiových oblastiach, najmä v kategórii Grade A.

Kombinácia zavádzania nových kancelárskych projektov a regulácií na trhu sľubuje dynamicky sa meniaci, ale nakoniec stabilizujúci trh komerčných nehnuteľností v Dubaji. Pre nájomníkov je však teraz čas konať: buď zabezpečiť súčasné nájomné sadzby prostredníctvom dlhodobých zmlúv, alebo zvážiť hľadanie nákladovo efektívnejších riešení.