Prečo klesá nájomné v niektorých častiach Dubaja?

Pokles nájomného v niektorých oblastiach Dubaja – čo je za tým?

V posledných rokoch zaznamenal trh s nájomným v Dubaji prudký nárast, najmä v období po pandémii. Rastúca populácia emirátu a vysoký dopyt spoločne tlačili ceny nahor, obzvlášť v obľúbených komunitách. Avšak zdá sa, že nárast nájomného sa zastavil; dokonca si nájomcovia môžu všimnúť poklesy v určitých oblastiach.

Stabilizácia trhu po štyroch rokoch rastu

Odborníci veria, že obdobie dvojciferných nárastov nájomných sadzieb sa skončilo. Trh zreleje a nájomné ceny ukazujú pomalší, vyváženejší rast. Drastický nárast cien za posledné štyri roky teraz nahrádza stagnácia a dokonca pokles cien na niektorých miestach.

K tomuto vývoju prispieva niekoľko faktorov. Jedným z kľúčových dôvodov je zavedenie Inteligentného indexu nájomného, ktorý pomáha robiť ceny transparentnejšie a spravodlivejšie. To osobitne tlačí na vlastníkov starších budov, aby ponúkali konkurenčnejšie nájomné sadzby.

Kde sa znížili nájomné ceny?

Viaceré štvrte zaznamenávajú zmeny, obzvlášť tam, kde boli na trh pridané nové bytové jednotky. Komunity ako Nad Al Sheba a The Villa zaznamenali pokles o 7–9% za posledných 12 mesiacov. Okrem toho sa podobné trendy zaznamenali aj v oblastiach Dubai Creek Harbour, Mohammed Bin Rashid City a Dubailand, keďže bol odovzdaný významný počet nových apartmánov.

Naopak, prémiové komunity ako Palm Jumeirah, Downtown Dubai a Dubai Hills Estate si stále udržiavajú vysoký dopyt, pričom ceny zostávajú stabilné alebo mierne rastú. V týchto oblastiach obmedzená ponuka a vysoký dopyt po luxusných apartmánoch naďalej udržujú vysoké ceny.

Komunity strednej kategórie a cenovo dostupnejšie oblasti, ako Jumeirah Village Circle (JVC), Dubai Sports City a Discovery Gardens, tiež preukazujú znaky stabilizácie – ceny neklesajú výrazne, ale tempo nárastu sa spomalilo.

Prečo sa to deje práve teraz?

Stabilizácia nájomného trhu je výsledkom niekoľkých faktorov:

- Masívny vstup nových bytových jednotiek na trh, čo zvyšuje ponuku

- Zavedenie Inteligentného indexu nájomného obmedzujúceho nereálne nárasty cien

- Niektorí nájomcovia sa obracajú na nákup domov, čím klesá dopyt po dlhodobých prenájmoch

- Pokles obnovovania nájomných zmlúv, čo núti vlastníkov znižovať ceny na prilákanie nových nájomcov

Súťaž sa stáva tvrdšou, najmä v oblastiach s množstvom nových apartmánov. Vlastníci, ktorí nie sú ochotní prispôsobiť sa trhu, môžu skončiť s prázdnymi domami – čo vedie k strate príjmov.

Čo očakávať v rokoch 2025 a 2026?

Odborníci predpovedajú, že všeobecný pokles nájomných cien sa neočakáva, obzvlášť nie v častejšie navštevovaných častiach mesta. Avšak ďalšie poklesy sa očakávajú v určitých štvrtiach, kde dochádza k významným prírastkom nehnuteľností. Nové apartmány a silná ponuka by mohli pomôcť udržať zvýšenie cien nájomného v budúcnosti na pomalom tempe.

Trh teraz čelí obdobiu adaptácie, kedy môže byť rýchly rast z predchádzajúcich rokov nahradený oveľa predvídateľnejšou, vyváženejšou cestou vývoja. To by mohlo byť výhodné pre nájomcov, ktorí môžu nájsť väčší výber a lepšie ceny, aj pre vlastníkov, ktorí hľadajú stabilných a dlhodobých nájomcov.

Zhrnutie

Realitný trh v Dubaji zostáva v silných základoch vďaka ekonomickej stabilite a rastu populácie. Avšak dynamika cien nájomného sa mení: dopyt zostáva vysoký v prémiových oblastiach, zatiaľ čo iné štvrte zaznamenávajú poklesy kvôli nadmernej ponuke. Spomalenie nárastu cien nájomného a zrelosť trhu sú dobré správy pre tých, ktorí hľadajú domov v Dubaji – či už na prenájom alebo kúpu.

(Článok je založený na správe Dubajského pozemkového úradu a zavedení inteligentného indexu nájomného.)